APA ITU NPL PROPERTY
NPL Property adalah singkatan dari Non Performing Loan, atau yang disebut kredit macet. Rumah bisa terkena kasus kredit macet, karena sang debitur berhenti membayar tanggungan cicilan sampai batas waktu tertentu akhirnya rumah tersebut dilelang.
TEORI PENYELESAIAN KASUS NPL
Di sini kita berperan sebagai pihak ketiga, menjembatani problem antara Debitur dengan Perbankan, di mana kita berperan sebagai investor. Perbankan cenderung mengalami kesulitan saat menyelesaikan kasus NPL karena berbagai hal, salah satunya karena debitur yang sudah tidak kooperatif, dan cenderung tidak mau diajak untuk berkomunikasi.
Pihak debitur rata-rata takut ketika pihak bank mendatangi dan mengancam akan menyita aset, mereka ketakutan karena takut ditagih hutang. Sebagai orang ketiga, kita di sini datang mendatangi debitur tersebut, untuk membantu menyelesaikan melunasi hutang sang debitur, tentunya dengan timbal balik win win solution.
Fakta di lapangan, jika sang debitur akhirnya rumahnya dilelang, biasanya sang debitur berakhir dengan tidak mendapat apa-apa. Ketika rumah sudah terjual melalui lelang, sang debitur mau tidak mau harus angkat kaki, dengan kondisi tidak dapat apa-apa karena biasanya ada suatu kesepakatan yang disetujui di awal, sehingga mau tidak mau debitur harus menerima resiko tersebut.
Sebelum hal itu terjadi, di sini kita hadir sebagai solusi untuk mereka, untuk menyelamatkan nama mereka di perbankan, juga dengan memberikan uang kerohiman untuk mereka, sehingga saat kita mengakuisisi aset mereka, mereka mendapatkan benefit lebih daripada rumahnya disita oleh bank.
Pihak perbankan akan sangat terbantu jika kita berhasil menyelesaikan kasus NPL tersebut, juga pihak debitur akan sangat bahagia pada saat hutangnya terlunasi.
Kita pun, mendapatkan keuntungan saat kita berhasil menjual property tersebut, setidaknya di harga mendekati harga pasaran. Sama untung2 bukan?
Yuk cek selengkapnya cara eksekusi kasus NPL, berdasarkan pengalaman saya di lapangan
CARA EKSEKUSI KASUS NPL
Metode eksekusi kasus NPL, tentunya adalah melalui proses lelang. Pada saat debitur tidak sanggup melunasi hutang, rumah tersebut akan masuk dalam status NPL. Saat kita akan mengeksekusi rumah tersebut, ada 2 cara yaitu Eksekusi sesudah lelang dan Eksekusi sebelum lelang
- Eksekusi sesudah lelang
Ketika suatu rumah yang macet sudah melalui SP1, 2, dan 3, akhirnya rumah tersebut sudah dilelang oleh bank, maka rumah tersebut bisa dibeli melalui situs resmi atau balai lelang dari perbankan terkait.
Salah satu contohnya, seperti di salah satu bank pemerintah BTN, ada situs rumah lelang yang siap dibeli
Kelemahan metode ini adalah, dengan melalui lelang resmi, biasanya harga rumah yang ditawarkan, tidak terlalu jauh dengan harga pasaran masa kini. Sehingga, kadang harga yang ditawarkan tidak sesuai dengan ekspektasi.
Contoh gambar ilustrasi web lelang salah satu bank
- Eksekusi sebelum lelang
Metode eksekusi sebelum lelang adalah, dengan mendatangi langsung pihak debitur yang sedang terkena masalah sebelum terkena SP3, dan melakukan negosiasi langsung dengan yang bersangkutan.
Ada 2 metode, yaitu dengan metode pengalihan piutang sang debitur, atau juga dengan metode over kredit.
Namun, kendalanya adalah, untuk melakukan eksekusi ini, Anda harus memiliki informasi yang cukup kuat perihal debitur tersebut, memiliki kedekatan yang baik dengan pihak perbankan, dan juga harus memiliki kemampuan bernegosiasi dengan debitur.
CIRI RUMAH NPL
Rumah NPL biasanya ada tanda dari pihak perbankan, yang paling umum saya temui adalah yang spray merah ada tulisan “Rumah ini dalam pengawasan..” yang biasanya ada di tembok2 rumah tersebut.
TIPS EKSEKUSI RUMAH NPL
Dalam eksekusinya, disarankan 5 poin di bawah ini, berdasarkan pengalaman saya.
- Fokus pada nilai transaksinya bagus, jangan berfokus pada propertinya
Ketika Anda menemukan property yang kondisinya bagus menurut Anda, jangan terburu-buru. Cek detail harga modal yang harus Anda keluarkan, jangan sampai Anda tergiur oleh propertinya, namun ternyata potensi untung dari nilai traksaksinya tidak sepadan dengan uang yang akan Anda keluarkan. Carilah rumah yang sisa pokok hutangnya, di bawah separuh harga pasaran saat ini. Renovlah dengan bijaksana, tidak perlu mewah, yang penting rapih, dan juga propertynya bisa masuk layak jual.
- Cari yang kondisiatapnya masih bagus
Kondisi atap masih bagus, menandakan property tersebut dalam kondisi masih baik, karena jika atap nya rusak biasanya dalamnya banyak kerusakan akibat bocor air hujan, lapuk, dan lain lain. Tentunya, perlu banyak biaya renovasi.
- Cari yang lokasinya strategis
Cari yang padat penduduk, memiliki potensi untuk dikembangkan untuk bisnis seperti tempat kost, rumah makan, dan lain lain. Semakin bagus lokasinya, semakin cepat terjual properti tersebut.
- Fokus rumah, jangan apartment
Rumah cenderung lebih aman, karena surat dan sertifikatnya jelas, jika apartment, biasanya yang mengelola surat adalah pihak swasta dari pengembang apartment tersebut
- Bangun kedekatan dengan perbankan
Dengan membangun kedekatan dengan perbankan, tentunya Anda bisa mengeksekusi property dengan metode sebelum lelang. Dengan bekerja sama dengan perbankan, Anda akan dapat informasi-informasi perihal aset property NPL yang berpotensi untuk bisa kita selesaikan, tanpa perlu menunggu lelang. Keuntungannya tentunya lebih besar, karena nilai transaksi yang kita cari adalah yang sesuai dengan sisa pokok hutang, dengan penyelesaian win win solution.
STUDI KASUS
Rumah di Permata Pamulang, saya beli dengan metode pengalihan piutang sebelum lelang. Saya mendapatkan informasi rumah ini dari team saya , dan saya langsung mendatangi aset ini, melakukan survey.
Hasilnya, ternyata rumah ini sudah ada yang mendiami, tidak tahu siapa, setiap saya tanya perihal status rumah ini, saya selalu diusir. Sampai 4x.
Saya bulak balik dari cengkareng ke Permata Pamulang, saya tidak menyerah.
Luas 66 M sisa pokok hutang di 107 jt
Datang kedatangan yang ke 4x, sampai saya tahu ternyata orang yang mendiami rumah ini bukanlah owner, saya nekat langsung koordinasi dengan perbankan, dengan metode pengalihan piutang. Setelah selesai, saya mendatangi pihak yang mendiami rumah tersebut, dan bilang ke mereka untuk membantu menyelesaikan masalah yang mereka ributkan. Ternyata, sang debitur lama punya hutang sebanyak 2 juta, ya sudah, supaya selesai, saya memberikan uang ganti rugi sebesar 2 jt kepada mereka, dan akhirnya rumah tersebut bisa saya kuasai 100% sepenuhnya.
Singkat cerita, setelah itu, saya pasarkan rumah ini di internet, dan akhirnya dalam waktu 2 bulan saja, saya mendapatkan penawar serius, dari harga pasaran 350 saya jual cepat di 285 juta.
Waktu itu saya di rekening hanya ada 16 juta, Hari itu, saya ditransfer uang 220 jt, 65 juta saya dibayar cash